Сервитут: проблема доступа к собственной земле

 В связи с долгожданным изменением на федеральном уровне порядка определения выкупной цены земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на которых размещаются объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам, индивидуальным предпринимателям и коммерческим организациям, с конца 2007г. полным ходом идет оформление прав собственности на земельные участки под этими объектами. Процесс приобретения земельный участков продлен до 01.01.2012 года Федеральным законом от 27.12.2009г. №342-ФЗ.

Новая глава 11 «Земельные участки», внесенная в Земельный кодекс РФ Федеральным законом от 22.07.2008г. №141-ФЗ, определяет понятие земельного участка, его образование, раздел, выдел, объединение, перераспределение и устанавливает требования к образуемым и измененным земельным участкам.

Как правило, выкупаемые земельные участки входят в состав общей территории, на которую ранее был оформлен долгосрочный договор аренды с одним арендатором-собственником одного или нескольких объектов или договор с множественностью лиц на стороне арендатора. И пока действовал единый договор аренды на весь участок, арендная плата устанавливалась пропорционально фактически занимаемым площадям и выплачивалась лицу, с которым был заключен долгосрочный договор, прошедший государственную регистрацию в Федеральной регистрационной службе. Теперь, когда все больше арендаторов становятся собственниками выделенных под своими объектами земельных участков, возникают вопросы: как теперь пользоваться своей собственностью, особенно когда путь к ней лежит через чужую собственность?

Определение сервитута приводится в п.1 ст.274 ГК РФ, согласно которому собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка), предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). 

К сожалению, многие коммерческие организации при формировании своих участков для выкупа путем выделения из общего земельного участка упускают возможность избежать такого непростого права ограниченного пользования в дальнейшем чужим земельным участком. 

В соответствии с п.3 ст.274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. А в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. 

Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которого установлен сервитут.

Как правило, трактовка спорящих сторон о соразмерности платы за данное обременение различна. Также неоднозначно трактуется соразмерность платы и судами. Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные в 2004 году, предлагают считать соразмерной величину платы за сервитут равной размеру убытков, причиненных собственнику в связи с ограничением его права из-за установления сервитута. Практика таких расчетов неоднозначна. 

Процедура установления сервитута – одна из нечасто встречающихся форм новых земельных отношений между собственниками соседних земельных участков, требующих знания предмета и цивилизованных взаимоотношений. И даже при наличии спора между соседями, судебное решение часто не на стороне лица, требующего установления сервитута, так как в этом случае необходимо предоставить неопровержимые доказательства своих претензий (например, что именно удобный и привычный за многие годы проезд к собственным объектам является единственным путем сообщения и жизнеобеспечения деятельности бизнеса).

Помимо частных сервитутов, возможно установление публичных сервитутов. Публичные сервитуты предусмотрены Земельным кодексом РФ. Согласно п.2 ст.23 ЗК РФ публичный сервитут может устанавливаться законом или иным нормативным правовым актом РФ, а также нормативными правовыми актами субъектов РФ и органов местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. 

Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Все сервитуты регистрируются в Едином государственном реестре прав как обременение (ограничение) права собственности, при этом Свидетельство о государственной регистрации не выдается, а делается лишь отметка на правоустанавливающих документах.

Сервитут вступает в силу после его регистрации в ЕГРП. При переходе прав на объект недвижимости, обремененный сервитутом, к другому лицу, сервитут сохраняется. 

При формировании земельного участка в целях приобретении его на праве собственности будущему собственнику при согласовании границ выкупаемого земельного участка необходимо учитывать возможность беспрепятственного подхода и подъезда к нему, а при отсутствии такой возможности заранее предусмотреть на стадии согласования границ условия доступа к своему земельному участку. В противном случае бизнес-намерения от использования приобретаемого земельного участка могут не оправдаться в связи с необеспеченностью беспрепятственного доступа к нему или установлением обременения на кабальных условиях. 

Татьяна Васильевна Лобина,

директор НОУ«Центр правового содействия Т.М. – Сервис»

Тел./факс: (831)416-33-34, 416-33-93,

8-951-905-91-85